Nguyên nhân về quy luật thị trường dẫn đến sựu biến động của thị trường BĐS tại HCM

Theo quy luật thị trường, sau khi giá nhà đất lên cơn sốt cao, cầu sẽ giảm dần. Bên cạnh đó, Nhà nước lại có những biện pháp tác động để hạ sốt và bình ổn giá trên thị trường bất động sản. Do vậy, thị trường bắt đầu trầm lắng, nguội dần rồi đến đóng băng. Khi đó, chỉ những người thực sự có nhu cầu mua hoặc bán mới tiến hành giao dịch để đi đến sự thỏa thuận giá thực của thị trường tại thời điểm đó. Thị trường trầm lắng, đóng băng thì sự đầu tư mua bán nhà đất sẽ không đem lại siêu lợi nhuận như khi thị trường lên cơn sốt nóng. Mua bán nhà đất thời điểm này sẽ đọng vốn, khó kiếm lời, nhiều khi còn mất vốn do hạ giá.

Về cơ chế tài chính

Tâm lý nghe ngóng, chờ đợi chính sách mới về thi hành luật Đất đai 2003, những quy định về thuế chuyển quyền sử dụng đất, rồi khung giá đất mới, các chính sách điều tiết thu nhập của việc chuyển nhượng bất động sản… đã làm cho cả người mua và người bán đều chưa sẵn sàng nhập cuộc, tỷ lệ giao dịch thành công thấp.

Thị trường tài chính, tín dụng cũng có những tác động không nhỏ tới thị trường bất động sản. Sự tham gia của các tổ chức tài chính, tín dụng, ngân hàng vào các giao dịch và thị trường bất động sản còn nhiều hạn chế cả về số lượng và nghiệp vụ, chưa đóng vai trò hậu thuẫn về vốn cho thị trường bất động sản phát triển.

Năm 2005, khi các ngân hàng bắt đầu “thắt hầu bao” đối với các khoản vay đầu tư vào nhà đất, thì thị trường bất động sản đã gặp khó khăn nhất định.

Trước đây, khi đầu tư vào đất đai có thể quay vòng vốn nhanh, khả năng thanh khoản cao vì có ngân hàng hỗ trợ. Sự hỗ trợ dễ dàng đến mức các nhà đầu tư thứ cấp chỉ cần có hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư, hoặc hợp đồng mua nhà là các ngân hàng sẵn sàng “mở hầu bao”. Còn đối với các nhà đầu tư, cũng chỉ cần có quyết định giao đất, ngân hàng đã sẵn sàng cho vay hàng trăm tỉ đồng để thực hiện dự án. Cũng nhờ sự hậu thuẫn của ngân hàng, nguồn vốn của xã hội được đổ dồn vào đầu cơ bất động sản, tạo nên cơn sốt. Bây giờ khi không còn nguồn vốn của ngân hàng, hàng ngàn doanh nghiệp nhỏ sẽ khó khăn.

Thị trường nhà đất hiện tại đã rơi vào tình trạng mất cân đối thanh toán cung – cầu. Việc ngân hàng đóng cửa với các khoản vay đầu tư vào nhà đất là một trong những nguyên nhân chính làm cho thị trường nhà đất đóng băng.