Một số giải pháp tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản

Để biến bất động sản thành vốn phục vụ cho phát triển kinh tế – xã hội, cần phải có các giải pháp tài chính thích hợp và có hiệu quả. Đặc biệt, trong điều kiện nước ta hiện nay, bất động sản được đánh giá là một nguồn vốn tiềm năng lớn có thể được huy động, vì vậy, các giải pháp tài chính càng có vai trò quan trọng. Để góp phần phát triển thị trường bất động sản, các giải pháp tài chính cần tập trung vào những nội dung sau đây:

1. Đổi mới hệ thống thuế, phí và lệ phí liên quan đến đất đai và bất động sản. Cần xác định rõ ý nghĩa kinh tế của từng khoản thu, từ đó xây dựng hệ thống thuế, phí, lệ phí phù hợp nhằm điều tiết các khoản thu nhập bất hợp lý, khuyến khích sử dụng và kinh doanh bất động sản có hiệu quả. Theo đó, cần phải thống nhất các loại phí và lệ phí trên cơ sở quy định rõ từng loại phí, lệ phí do từng cấp có thẩm quyền ban hành, tránh tình trạng trùng lắp, chồng chéo trong thu phí. Về đổi mới thuế, cần xác định các bước đi từ thuế sử dụng đất, thuế bất động sản (nhà, công trình) đến thuế bất động sản nhà đất. Riêng thuế điều tiết các giao dịch bất động sản, cần quy định thuế suất ở mức hợp lý nhằm khuyến khích các chủ thể công khai hóa giao dịch. Bên cạnh đó, cần nghiêm trị các việc làm vi phạm pháp luật về đất đai và bất động sản, trong đó, phải có phạt bồi thường, nhằm chống đầu cơ và những sự vi phạm pháp luật khác.

2. Hiện nay, nguồn huy động vốn của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản chủ yếu là vốn ứng trước, vốn vay ngân hàng, hoặc thông qua các hình thức liên doanh, liên kết… Tất cả các nguồn đó vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu vốn rất lớn của thị trường này. Vì vậy, cần mở rộng và đa dạng hóa các kênh đầu tư vào bất động sản và huy động vốn từ bất động sản. Cụ thể:

2.1. Khuyến khích phát triển thị trường thế chấp. Đây là thị trường quan trọng để chuyển từ vốn “chết” bất động sản sang vốn “sống” hoạt động trong thị trường tín dụng. Để phát triển thị trường này, trước hết, Nhà nước cần rà soát lại tất cả quy trình thủ tục liên quan đến thế chấp bất động sản từ giai đoạn thế chấp đến giai đoạn phát mãi bất động sản (nếu người vay nợ có tài sản thế chấp không có khả năng thanh toán), mà hiện nay còn rất phức tạp, làm nản lòng nhiều tổ chức tín dụng. Mặc dù vấn đề này đã được chế định trong luật dân sự và luật đất đai, nhưng trên thực tế những thủ tục liên quan đến xác định giá trị bất động sản, công chứng, phát mãi, đấu giá đều rất phức tạp đối với cả người thế chấp lẫn người nhận thế chấp. Tiếp đến, Nhà nước chỉ đạo nghiên cứu để áp dụng một hình thức hối phiếu có bảo đảm bằng bất động sản nhằm tạo thanh khoản cho Ngân hàng khi nhận thế chấp bất động sản. Ví dụ, khi người chủ sở hữu bất động sản thế chấp bất động sản tại Ngân hàng, thì Ngân hàng sẽ phát hành một hối phiếu ghi rõ số nợ, thời gian trả nợ, trị giá bất động sản thế chấp và người thế chấp sẽ chuẩn nhận hối phiếu đó. Hối phiếu có giá trị để đòi nợ khi đáo hạn và Ngân hàng có thể chiết khấu và giao dịch trên thị trường tiền tệ. Đây là loại hối phiếu được bảo đảm bằng bất động sản, nên tính rủi ro thấp và sẽ trở thành một công cụ của thị trường tiền tệ. Nếu phát triển được thị trường thế chấp sẽ tạo ra một kênh huy động vốn rất quan trọng cho nền kinh tế, góp phần phát triển thị trường tài chính. Đây cũng là cách khai thông giữa thị trường bất động sản với thị trường vốn.